La commune et le droit de préemption

Quelles sont les conditions de mise en oeuvre du droit de préemption?

  Droit    15 mars 2018

Le droit de préemption fait l’objet d’une procédure très encadrée.

 

Les biens soumis au droit de préemption urbain et au droit de préemption dans les ZAD (article L.213-1 du Code de l’urbanisme) :

Ces biens sont déterminés par le Code de l’urbanisme. Il s’agit de tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception de ceux compris dans un plan de cession en application des dispositions du Code de commerce.

Par exemple : un pavillon, un logement, un ensemble industriel, une cave, un garage, un terrain nu…

Certains biens ne sont pas soumis au droit de préemption. C’est le cas des immeubles construits ou acquis par les OPHLM, des immeubles faisant l’objet d’un contrat d’immeuble à construire (VEFA), des immeubles neufs pendant une période de 10 ans à compter de leur achèvement.

 

Les détenteurs du droit de préemption :

L’exercice des droits de préemption appartient au conseil municipal (lorsque la commune en est titulaire), qui peut les déléguer au maire (article L.2122-22 du Code général des collectivités territoriales). Cette délégation permet en effet une plus grande réactivité et le respect des délais impératifs restreints fixés par le Code de l’urbanisme.

Le droit de préemption peut également être délégué par la commune à l’EPCI dont elle fait partie. Si cet EPCI s’est vu transférer les compétences relatives à l’élaboration des documents d’urbanisme et la réalisation de zones d’aménagement concerté (ZAC), celui-ci est alors compétent de plein droit en matière de doit de préemption urbain.

 

Les objectifs du droit de préemption (articles L.210-1 et L.300-1 du Code de l’urbanisme) :

Les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations expressément limitées (article L.300-1 du Code de l’urbanisme), à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels. Il s’agit des actions ou opérations suivantes :

  • mise en œuvre d’un projet urbain, d’une politique locale de l’habitat,
  • organisation du maintien, de l’extension ou de l’accueil d’activités économiques,
  • développement de loisirs et du tourisme,
  • réalisation d’équipements collectifs ou de locaux de recherche ou d’enseignement supérieur,
  • lutte contre l’insalubrité,
  • renouvellement urbain,
  • sauvegarde ou mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti et des espaces naturels.

Ces droits de préemption peuvent également être exercés pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d’aménagement.

 

La procédure de préemption : la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) (articles L.213-2 et R.213-8 du Code de l’urbanisme) :

Toute aliénation d’un bien soumis à droit de préemption doit faire l’objet d’une déclaration préalable par le propriétaire du bien à la mairie de la commune où se trouve ce bien. Cette DIA, qui comporte obligatoirement l’indication du prix et les conditions de la vente, doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

Le titulaire du droit de préemption a alors deux mois pour faire connaître sa décision. Son silence vaut renonciation à l’exercice de son droit.

Concernant le prix :
– s’il y a désaccord, le titulaire du droit de préemption doit notifier au propriétaire une nouvelle offre avec le prix qu’il propose et indiquer qu’à défaut d’acceptation de cette offre, il fera fixer le prix du bien par le juge de l’expropriation. Le propriétaire a alors deux mois pour faire connaître sa décision : soit il accepte la proposition du titulaire du droit, soit il décide de faire appel au juge de l’expropriation, soit il renonce à la vente. Son silence vaut renonciation à aliéner.
– s’il y a accord, la vente est parfaite. La signature de l’acte authentique est alors faite dans les trois mois à compter de l’accord. Et le prix doit être réglé dans les six mois de l’acquisition.

 

La motivation des décisions de préemption (article L.210-1 du Code de l’urbanisme) :

Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Il s’agit d’une formalité substantielle : l’absence de motivation rend la décision illégale. Cette motivation peut figurer dans la délibération elle-même ou dans un document l’accompagnant.

La jurisprudence vérifie particulièrement la motivation de la décision de préemption. Le Conseil d’Etat considère ainsi que « les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption » (CE 20 novembre 2009 n°316961 et n°313464).

Toutefois, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine.

 

Le droit de préemption urbain renforcé (article L.211-4 du Code de l’urbanisme) :

La commune peut, par délibération motivée, décider d’appliquer son droit de préemption aux aliénations et cessions de biens en principe exclus de celui-ci, sur la totalité ou certaines parties du territoire qui y sont soumis.

 

L’utilisation des biens préemptés à des fins non prévues (articles L.213-11 et L.213-12 du Code de l’urbanisme) :

Le titulaire du droit de préemption peut décider d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis dans le cadre de cette procédure. Si cela intervient moins de cinq ans après l’exercice de ce droit, il doit alors en informer les anciens propriétaires (ou leurs ayants cause universels ou à titre universel) et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

A défaut du respect de ces obligations, les anciens propriétaires (ou leurs ayants cause universels ou à titre universel) peuvent obtenir des dommages et intérêts devant le juge judiciaire.

 

Le droit de délaissement (articles L.211-5 et L.212-3 du Code de l’urbanisme) :

Lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption, son propriétaire dispose d’un droit de délaissement. Il peut alors proposer au titulaire du droit de préemption d’acquérir ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire a alors deux mois à compter de cette proposition pour se prononcer. Une copie de celle-ci doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

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